토지신탁의 유용성 검토
토지신탁의 유용성 검토
토지신탁의 유용성 검토
1. 토지소유자 측면에서의 유용성
먼저 土地所有者의 측면을 살펴본다. 土地信託은 土地所有者에게 무엇보다도 開發資金의 부담 없이 所有土地를 有效하게 活用할 수 있게 하고, 실질적으로 토지를 포기하지 않고서도 토지를 개발하여 수익을 취할 수 있게 한다. 또한 土地開發 내지 不動産事業 經營에 대한 技術, 經驗 및 時間的 餘裕가 없는 경우에도 受託者의 전문지식에 의지하여 자기 토지를 有用하게 활용할 수 있다.
동시에 사업 전반에 대한 事務處理를 受託者가 대행하기 때문에 큰 수고 없이도 事業利益을 信託配當으로 향수할 수 있다. 영세필지의 소유자들이 開發專門家인 受託者에게 信託하는 경우, 주변의 토지와 함께 대규모의 土地開發과 不動産事業이 가능하다. 그리하여 실질적으로는 인근의 土地所有者와 함께 공동으로 土地開發 및 不動産事業을 추진하는 것과 동일한 결과를 얻을 수 있다(김상용 1988: 206). 동시에 土地信託은 자기 사업을 하는 경우와 마찬가지로 借入金의 支拂이나 建物의 減價償却費 등이 稅務上 費用 상계로 인정된다.
土地信託은 또한 資金需要에 따라 受益權을 資金化하는 것이 가능하다. 受益者에게 資金需要가 발생하는 경우 受益權 그 자체를 賣却하던가 아니면 受益權을 擔保하여(質權 設定) 資金調達하는 것이 가능하다. 이때 受益權은 경제적 재화에 대한 권리로서 최종적으로 토지와 건물이라는 부동산을 대상으로 한다. 물론 受益權에는 借入金 등 負債가 포함되어 있지만 사실상 不動産 그 자체와 거의 동일하다. 따라서 不動産의 운용에 의해 발생하는 收益과 信託 종료 시 복귀되는 不動産을 토대로 受益權을 제3자에게 處分할 수 있다면, 信託에 의한 사업은 계속해서 受益權을 資金化 할 수 있다. 다만 현재 우리 나라에는 受益權을 資金化하기 위한 流通市場이 형성되지 않았기 때문에, 受益者는 잠재적인 買入希望者와 個別的으로 상담하여 賣却 및 擔保處理 등을 강구해야 한다.
土地所有者가 당장 개발할 필요가 없으나 相續人 또는 특정한 受益者를 위해서 장래에 개발해야 할 필요성이 예상될 때 土地信託은 또한 有用하다. 受託者로 하여금 토지를 개발하게 하여 생전에 수익을 받은 후, 나중에 受益者에게 개발된 토지를 상속 및 이전할 수 있다. 土地所有者가 有效活用에 의해 상속세 대책을 강구하는 경우는 상당히 일반적이다. 토지 위에 賃貸用建物을 건설하는 경우가 그 하나이다. 賃貸事業을 할 경우 토지는 賃貸住宅地가 되어 나대지 경우보다도 낮은 財産稅가 부과되어 相續稅의 評價額을 내리는 效果가 있다. 가능한 한 많은 借入金을 이용하여 建築物을 建設하는 方法도 있다. 일정 요건을 만족시키면 相續財産의 評價額에서 相續人에게 引繼되는 債務가 控除되는 規定을 活用하는 것이다. 그리하여 裸垈地를 그대로 상속하는 경우보다 相續對策으로서의 효과가 더 크게 기대될 수 있다.
2. 개발자의 유리한 측면
둘째, 開發者에게도 유리한 側面이 있다. 일반적으로 토지를 開發해서 수익을 얻기 위해서는 土地開發業者가 직접 土地를 取得해야 한다. 그러나 지가가 매우 높아 土地買入費의 부담이 지나치게 과중하게 된다면, 開發業者의 수익은 危險性이 높아진다. 설령 開發業者가 토지를 높은 가격으로 매입하고자 하더라도 土地所有者가 賣渡를 원하지 않는 경우도 있다. 그러나 信託에 의해 토지를 개발할 때에는 開發業者는 토지 매입의 부담 없이 토지를 취득할 수 있다. 開發業者에게 토지의 所有權이 이전되므로 開發業者는 受託土地를 담보로 開發資金을 융자받을 수 있다. 아울러 受益者에 대한 受益의 配當은 원칙적으로 信託事業의 實績 즉, 土地開發로 인한 수익의 범위 내에서 배당하게 된다. 따라서 受託에 의한 開發事業이 開發業者에게는 수익의 안정성을 보장할 수 있게 한다.
3. 토지소유자 및 개발업자 주변인의 이점
셋째, 土地所有者 및 開發業者 주변 사람에게도 이점이 있다. 信託契約은 委託者(受益者)에게 발생하는 相續이나 破産 등 개별 사정의 영향을 받지 않기 때문에 사업 운영 자체가 안정적이다. 따라서 金融機關, 建設會社, 賃借人 등 주변 관계자들이 안심하고 信託財産과 거래할 수 있다.
4. 사회 및 국가적 차원의 효과
마지막으로 사회 및 국가적 차원에서 土地信託은 다음과 같은 效果를 갖는다. 遊休土地 및 利用度가 낮은 土地의 效率的 利用을 촉진할 수 있다. 都市化 및 産業化의 진전에 따른 需要에 상응하기 위하여 새로운 都市用 土地의 開發?供給이 필요하다. 그러나 國土空間이 풍부하지 않을 경우에 새로운 도시토지를 供給하는 것은 많은 제약이 따른다. 따라서 이미 개발이 완료되있거나 주변에 都市基盤施設이 정비되어 당장 활용할 수 있는 토지를 裸垈地로 방치하지 않고 有效利用을 통하여 土地利用度를 제고하는 것도 중요하다. 土地信託은 이러한 측면에서 社會的 經濟的으로 바람직하다. 아울러 전문가에 의해 토지가 利用?管理되므로 土地所有者에게 안정감을 주면서 土地供給을 촉진시킬 수 있다. 특히 土地信託에는 직접적인 土地賣買가 필요하지 않으므로 地價 上昇을 예방하면서 遊休地 또는 低密度 利用地 등을 開發할 수 있다. 따라서 不動産投機 抑制對策의 效率的인 利用方案으로 활용될 수 있다.
모든 土地供給을 公共部門에서 전담할 수는 없다. 公共部門은 때로 시장의 변화에 彈力的으로 대응하지 못하는 경우가 많으며, 公營開發 과정에서 원 土地所有者와의 갈등이 심화될 수 있기 때문이다. 이러한 상황에서 土地信託은 公營開發의 補完手段으로서 다양한 土地開發方式의 대안이 될 수 있고, 아울러 公共部門의 독점적 지위를 대체할 수 있는 民間開發의 대안이 될 수 있다. 土地信託은 土地所有者와 信託會社와의 合同事業으로서 公共의 介入 없이 土地開發이 가능하기 때문이다. 특히 都市再開發事業 등 이해 當事者가 많이 있는 경우에 土地信託이 解決方案 하나가 될 수 있다. 受託機關이 공정한 제3자로서 중립적으로 利害 當事者간의 權利를 調整한다면 원만히 事業推進이 가능하기 때문이다.
地方自治制가 정착되면서 地方財政 需要는 加速的으로 增大할 것이 예상된다. 그러나 地方財政 여건이 이러한 추세에 맞추어 단시일 내에 개선될 可能性은 희박하다.
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자료출처 : http://www.ALLReport.co.kr/search/detail.asp?pk=11039395&sid=ddangkung&key=
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